O início de 2022 mostrou uma desaceleração na entrega de novos edifícios corporativos na cidade de São Paulo. Foram 19 mil metros quadrados de área corporativa entregues em dois grandes empreendimentos, número 77% menor do que no mesmo período do ano passado e 63% abaixo da média dos trimestres da pandemia.
A informação é da empresa de consultoria imobiliária CBRE. “O que mais chama atenção é que a previsão para 2022 é de entrega de apenas dois empreendimentos AAA (Triple A)”, afirmou Felipe Giuliano, diretor de locação de escritórios da CBRE, durante participação no CBRE Real Talks, que trouxe dados do mercado de imóveis corporativos.
Denis Espinosa, diretor de desenvolvimento da CBRE, destacou que o número de empreendimentos corporativos de grande porte vem caindo nos últimos anos na capital paulista. Um dos motivos para a redução do apetite por este tipo de negócio está na própria legislação do município.
“O zoneamento da cidade de São Paulo não dá incentivos para a realização de grandes projetos corporativos”, disse.
O executivo aponta que a cidade exige uma série de compensações para aprovar esse tipo de construção, o que muitas vezes inviabiliza economicamente o projeto.
Uma delas é a doação obrigatória: quando o terreno é maior do que 20 mil metros quadrados, o empresário é obrigado a doar 30% de área para a prefeitura na aprovação do projeto. Se o terreno for maior do que 40 mil metros, o incorporador deve ceder 40%.
“Existe um grande impacto econômico, já que a empresa proprietária do terreno tem uma perda imediata de 30% a 40% do valor do ativo”, afirma.
Além disso, existe outra exigência municipal que pesa no caixa das empresas do setor: a cota de solidariedade. Em um projeto com mais de 20 mil metros quadrados de área computável, o incorporador precisa doar 10% do terreno para fazer habitações de interesse social – ou então pagar 10% do valor para a prefeitura.
“Ninguém vai fazer habitação social na Avenida Faria Lima, por exemplo, que é um grande centro financeiro. Então os incorporadores precisam pagar mais 10% para a prefeitura”, destaca o executivo.
Não bastasse essas exigências, os grandes empreendimentos também precisam adquirir Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) para poderem sair do papel. Esses títulos são utilizados como meio de pagamento para a prefeitura em troca da autorização para a construção em determinadas áreas da cidade.
Em regiões como Faria Lima ou Marginal do Rio Pinheiros, os Cepacs são cada vez mais escassos e negociados a valores altíssimos. “O último leilão de Cepac da Faria Lima bateu recordes e o preço passou de R$ 17 mil o metro quadrado”, destaca o diretor da CBRE.
Quando o empresário coloca na mesa o custo de Cepac, a cota de solidariedade e a impossibilidade de desenvolver grandes complexos, dá de cara com uma série de restrições urbanísticas e econômicas. “É uma conta muito difícil de fechar, o que vai gerando um alto grau de dificuldade para viabilizar os empreendimentos”, aponta Espinosa.
O executivo destaca que o Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo foi aprovado em 2014 e tem vigência até 2029. No entanto, este ano há uma revisão do plano e a prefeitura deve mandar até julho a proposta para o legislativo. “Esperamos que algumas situações sejam corrigidas”, conclui.
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